Parafraseando Philadelpho Azevedo, o valor do registro há de ser reconhecido pelos tribunais, cedo ou tarde.
Hoje à tarde, quando encerrava meu expediente no Registro Predial, deparei-me com a notícia veiculada no site do TRT de Minas Geral no dia 1/2/2008 - “contrato de promessa de compra e venda não faz prova da propriedade de bem penhorado”
Noticia o site que a desembargadora Deoclecia Amorelli Dias, da 10ª Turma do Tribunal Regional do Trabalho da 3ª Região (TRT-MG) manteve sentença que determinou a penhora de um imóvel, cuja suposta aquisição pelo terceiro embargante ocorreu por meio de instrumento particular de compromisso de compra e venda não registrado em cartório de imóveis.
Os embargantes buscavan a nulidade da penhora com base em uma série de argumentos que foram sendo afastados pela relatora.
O mais admirável no voto é que o argumento fundamental da relatora é simplesmente irretorquível. Vale a transcrição:
“A propriedade imóvel transfere-se mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Assim, enquanto não se proceder ao respectivo registro o alienante continua a ser havido como dono do imóvel (art. 1245 e parágrafo 1 do Código Civil). O compromisso de compra e venda de imóvel não inscrito no registro imobiliário não se trata de título oponível erga omnes, pelo que subsiste a penhora sobre o respectivo imóvel. Acrescente-se que o contrato de compra e venda de imóvel passa a ter validade contra todos somente a partir de seu registro no cartório de imóvel, conforme art. 167, inciso I, 09, da Lei 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos). Esse mesmo diploma legal, em seu art. 172, preceitua que: ‘no Registro de Imóveis serão feitos, nos termos desta Lei, o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, inter vivos ou mortis causa, quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade’. A falta de comprovação do registro justifica a subsistência da penhora que recaiu sobre o bem imóvel em comento”.
A relatora coloca as coisas no seu devido eixo. Até mesmo a Súmula 84 do STJ, tão pouco compreendida em seus devidos termos, foi posta em discussão. A oposição de embargos pelo terceiro que se acha na posse é perfeitamente cabível, mas isso não elide o fato de que a transferência do domínio somente se dá com o competente registro junto ao registro imobiliário. Perfeito.
Somente um senão pode ser assinalado e criticado. Não é o simples fato de ter sido alienado o bem depois da propositura da ação que leva, automaticamente, à consideração de fraude à execução. Além da insolvência (requisito do art. 593, II, do CPC), circunstância, aliás, bem apontada pela relatora, é necessário que se dê publicidade do ato constritivo, no caso a penhora. Sem esse registro premonitório, a aquisição há de ser considerada de boa fé, salvo prova em sentido contrário.
De qualquer forma, é com renovado ânimo que todos nós recebemos a notícia de decisões tão bem fundamentadas e consentâneas com as melhores tradições de nosso Direito. (SJ) Leia o resto deste post »
