Síndrome titular e registral – o caos fundiário

1. Síndrome titular e registral – o caos fundiário.

1.a) – Grandes propriedades

O Tribunal de Justiça do Estado do Pará, em 1997, criou a Comissão Permanente de Monitoramento, Estudo e Assessoramento das Questões Ligadas à Grilagem que apurou uma série de irregularidades registrais no Estado, elaborando uma extensa lista de registros e matrículas que foram bloqueados.

Parece-nos que o cancelamento de tais registros – e não o mero bloqueio – deverá ser providenciado, a requerimento dos legitimados, nos termos do art. 8B da Lei 6.739, de 5 de dezembro de 1979, observados os princípios do contraditório e ampla defesa, mesmo nos casos de procedimentos de caráter administrativo (art. 214, § 1° da Lei 6.015, de 1973).

1.b) – Pequenas propriedades

Há, entretanto, um problema intrincado para se resolver. Como se viu, as irregularidades são sistêmicas. A partir de títulos irregulares, fundamentando centenas de registros imobiliários nulos, tal qual um vírus esses registros se multiplicaram, gerando novas matrículas inquinadas, formando ondas sucessivas de desmembramentos de áreas maiores.

Essas matrículas não são percebidas pelos levantamentos oficiais que partem de certos pressupostos – áreas superiores a limites pré-estabelecidos, titularidades suspeitas, etc. e remanescem como pequenos nódulos que inquinam todo o sistema.

Como resolver este delicado problema? O cancelamento de todos os registros, que apresentem um ou mais irregularidades, poderia acarretar graves consequências e instaurar um ambiente de insegurança jurídica generalizada, potencializando os conflitos agrários.

Não se pode negar razoabilidade às ponderações expendidas pela Desª. Maria Rita Lima Xavier, Corregedora de Justiça das Comarcas do Interior no Processo n° 2008700667-6, em que é requerente a dita Comissão Permanente:

(…) há necessidade de um cuidadoso estudo de cada caso, pois várias dessas áreas, cujo título na origem é viciado, foram desmembradas em áreas menores e foram adquiridas por terceiros de boa-fé, que estão atualmente explorando a terra, sendo que o cancelamento geral das matrículas na área administrativa, ao invés de ser uma solução ao grave problema fundiário do Estado, poderá agravá-lo com uma onda de invasões; sendo que para os casos mais urgentes e graves, na ação judicial, pode ser utilizado o instituto da antecipação da tutela para obter o cancelamento liminar da matrícula.

De fato, é preciso criatividade e muita prudência quando se tratar de cancelar os registros de pequenas áreas que possam se originar de matrículas-mães que eventualmente possam ser canceladas.

Além disso, há uma gama imensa de matrículas que padecem de graves irregularidades, como as indicadas neste relatório. São matrículas oriundas de parcelamentos irregulares, descerradas sem controle de disponibilidade, sem maiores cuidados e zelo na especialização objetiva. Há inúmeros registros irregulares, lavrados a partir de títulos que instrumentalizam meras posses ou direitos pessoais, além de outros defeitos já relatados acima.

O que fazer?

A questão ganha especial relevo se considerarmos que a sucessão impressionante de erronias pode simplesmente se repetir e o quadro voltar novamente a se instalar, tendo em vista que esses profissionais, encarregados do Registro, não têm, nos exemplos vistos, condições técnicas de levar um Cartório de Registro de Imóveis.

No limite, vivemos uma situação que é a antítese de um bom Registro Imobiliário: a situação é tal que cada registro pode necessitar de uma confirmação judicial de sua higidez e eficácia.

Nestes casos, tratando-se de imóveis de menores áreas, gozando, os titulares, de poderosas presunções legais (art. 1.231, c.c. art. 1.245, § 2° do Código Civil c.c. art. 252 da Lei 6.015/1973) recomenda-se o bloqueio, nos termos do art. 214, § 3° da LRP.

Uma vez bloqueado o registro, pode-se, em coordenação com o Instituto de Terras do Estado, e parceria com os demais órgãos públicos, municipais, estaduais e mesmo federais, no âmbito de suas atribuições, promover um amplo processo de reforma do sistema, com a utilização massiva de recursos tecnológicos como o registro eletrônico, instituído pela Lei Federal 11.977, de 2009 (art. 37), pendente de regulamentação, georreferenciamento de imóveis urbanos e rurais (Lei 10.267, de 2001 e Lei 11.952, de 2009), retificações de registro (Lei 6.739, de 1979, art. 8° A) e outras medidas saneadoras do sistema registral.

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