CNJ e registradores se reúnem em SP

O juiz-auxiliar da Presidência do Conselho Nacional de Justiça, Dr. Marcelo Martins Berthe, reuniu-se, no último dia 3 de março, na sede da Arisp, São Paulo, com os coparticipantes do Grupo de Trabalho criado pela Portaria CNJ 19, de 23.2.2010, para elaboração de anteprojeto de medidas de modernização dos serviços registrais do Pará e para o estabelecimento de seu respectivo cronograma.

O trabalho se realiza no bojo do  Acordo de Cooperação Técnica (ACT 009-2010 (Modernização de Cartórios Pará) celebrado entre o Ministério do Desenvolvimento Agrário, o Conselho Nacional de Justiça, a Advocacia Geral da União, o Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária, o Estado do Pará, o Tribunal de Justiça do Estado do Pará e o Instituto de Terras do Pará.

Participaram da reunião, além do magistrado, os Drs. Flauzilino Araújo dos Santos, Presidente da Arisp e Diretor do Irib, Joelcio Escobar, 8º Registrador Imobiliário de SP e Diretor de Informática da Arisp, Dr. Francisco Raymundo, 9º Registrador Imobiliário de SP e ex-presidente da Arisp, Sérgio Jacomino, 5º Registrador de SP e Diretor do Irib, além de José Roberto Alves Ferreira, tecnólogo.

Os tópicos debatidos e discutidos foram:

1) consolidação normativa e edição de normas de serviço para o Estado do Pará, aproveitando o modelo, já elaborado, do Estado do Piauí;

2) Reestruturação dos RI´s paraenses. Foram aventadas várias sugestões, para posterior apreciação  dos órgãos competentes, de renovação e modernização dos serviços, não se descartando a proposta de anexação, remembramento, criação de novas delegações, tendo em vista a necessidade de capacitação econômica dos serviços e sua viabilidade. Foram apreciados os casos de Registros criados em municípios (fora das comarcas), além de caso especial de cartórios de registros com anexos de notas;

3) Capacitação profissional de registradores (Projetos modelares: EDUCARTORIO, UniRegistral, Kollemata etc.). Elaboração de cadernos de prática registral, cursos locais e à distância, formação de professores para capacitação de profissionais que realizam atividades relacionadas com os registros – escreventes, auxiliares, programadores, analistas, técnicos etc.

4) Restauração de livros. Escola de restauração. Aproveitamento da experiência de SP.

5) Microfilmagem e digitalização de documentos. Discutiu-se a necessidade de elaborar um detalhado estudo para taxonomia dos documentos a serem microfilmados ou digitalizados, além da aplicação de certificados para geração de documentos eletrônicos com validade legal.

6) REGISTRO ELETRÔNICO. Tendo em vista a necessidade de se adequar às regras gerais indicadas pelo Lei 11.977, de 2009, discutiu-se a necessidade de desenvolvimento de sistemas para os registros prediais do Pará, com o fomento de integração das bases de dados dos cartórios em sistemas como Ofício Eletrônico. Será objeto de estudos a necessidade de certame para atrair empresas interessadas no desenvolvimento dos sistemas para os pequenos cartórios da Amazônia.

A próxima etapa deverá ser o detalhamento das propostas acima, com indicação, preliminar, de medidas a serem adotadas.

CNJ – inspeção no Pará

Inspeção junto às Varas Agrárias, Varas responsáveis pelos registros públicos e nos serviços notariais e de registros do Estado do Pará.

Neste espaço serão disponibilizadas as informações relacionadas com a visita de inspeção realizada entre os dias 14 e 17 de julho de 2009 no Estado do Pará.

  • → Sub-relatório dos registradores Flauzilino Araújo dos Santos, Sérgio Jacomino, Álfio Carilo Jr. e Eduardo Oliveira. Neste sub-relatório, os registradores indicam os problemas de sua peculiar perspectiva e oferecem subsídios ao Coordenador da Equipe, Dr. Marcelo Martins Berthe, para o relatório final. O texto deve ser considerado como simples sugestões.

1. Altamira

1.a – Matrículas

1.b – Documentos

2. Vitória do Xingu

2.a – Matrículas

2.b – Documentos

3. Senador José Porfírio

3.a Matrículas

3.b Documentos

4. São Félix do Xingu

4.a Matrículas

5 Legislação

5.a Constituição Federal

  • PDF logo – Constituição Federal de 1891. As terras devolutas são tratadas no art. 64. Por emenda de Júlio de Castilhos, consagrada no art. 64, foram transferidas as terras devolutas do domínio federal para o estadual. Caberia aos Estados promover a regularização fundiária nos termos da sistemática implantada pela Lei 601, de 18.9.1850 e seu Regulamento Decreto n.º 1.318, de 30.1.1854.
  • PDF logo – Constituição Federal de 1946.O art. 34, I e II, da Constituição Federal de 1946, esclarece os limites territoriais e terras devolutas, os quais incluem-se entre os bens da União.
  • PDF logo – Constituição Federal de 1967. EC n. 1, de 1969: art. 4º e 5º.
  • PDF logo – Constituição Federal de 1988. Art. 155, I, § 1º, I, II, III, a, b, IV.

5.b Legislação Agrária Federal

5.c Leis do Pará

  • PDF logo – Decreto Estadual 410, de 8 de outubro de 1891.Primeira lei sobre terras no Estado do Pará.  Regulamenta  a Alienação das terras devolutas situadas dentro dos limites do Estado do Pará,  e dá regras para a revalidação das sesmarias e outras concessões do Governo e para a legitimação das posses mansas e pacíficas.
  • Lei 2.035, de 9 de novembro de 1921. Reserva Índios Gaviões em Marabá, município de Baião.
  • Decreto 4.503, de 28 de dezembro de 1943 (DOE de 30.12.1943). Reserva dos Índios Gaviões.
  • Decreto 251, de 9 de março de 1945 (DOE de 11.3.1945). Reserva dos índios Kayabi. Itaituba.
  • Decreto 304, de 21 de março de 1945 (DOE de 27.3.1945). Reserva dos índios Gorotire-Kaiapós, em Altamira.
  • Lei 1.249, de 1956. Doação de terras no município de Tucuruí – Gleba Alcobaça, utilizado para a defesa nacional.
  • PDF logo – Lei Estadual 1.778/1959. Doa terras do Estado ao Municipio de Altamira, para estabelecimento de Núcleo de Colonização e dá outras providências.
  • PDF logo – Lei 7.289, de 24 de julho de 2009. Dispõe sobre a alienação, legitimação de ocupação e concessão de direito real de uso e Permissão de Passagem das terras públicas pertencentes ao Estado do Pará.

5.d Leis do Período Colonial

5.e Leis do Período Imperial

6. Informação

Medidas infra-estruturais

2. Medidas infra-estruturais

O enfrentamento e a regularização da gigantesca algaravia antevista na Inspeção realizada em Altamira passa, inevitavelmente, pelo oferecimento de propostas de remodelagem do sistema registral. É preciso repensar o modelo que se acha em prática na região amazônica e em outras localidades que foram visitadas pelo CNJ – Conselho Nacional de Justiça (relatórios aqui).

Para fazer frente a este enorme desafio, é necessário:

1. Implantar, efetivamente, o modelo que se acha em funcionamento em São Paulo, Rio de Janeiro, Rio Grande do Sul, Santa Catarina, Minas Gerais e outros Estados que vêm realizando, sistematicamente, concursos públicos para o ingresso nos serviços notariais e registrais. É necessário profissionalizar a atividade, renovando os quadros encarregados da gestão do Registro por profissionais provados por concurso público.

2. Realização, com urgência, de concursos públicos de provas e títulos para todos os postos vagos ou que venham a vagar em decorrência das Resoluções 80 e 81 de 9 de junho de 2009.

3. Para prover de bons profissionais as praças que serão oferecidas em concurso é preciso levar a efeito detalhado estudo econômico-financeiro de molde a criar atrativos de ordem econômica para que se garanta a sustentabilidade do Serviço Registral ou Notarial posto no certame e que sejam atraídos os profissionais mais gabaritados para o desempenho do mister.

4. Implantação de programas de capacitação e de reciclagem, cursos de educação continuada, visando os profissionais que atuam nos serviços notariais e registrais – delegados e seus prepostos. Os exemplos paulistas Kollemata e Educartorio podem servir de referência.

5. Capacitação tecnológica. Integração de notários e registradores em sistemas de rede, compartilhando dados, informações e permitindo a correição permanente online. É preciso superar o solipsismo, paradigma de atomização dos serviços notariais e registrais, substituindo-se por um modelo de molecularização do sistema. Deve ser estudados modelos de informatização das atividades, com progressiva adesão a redes e sistemas em nuvem, tirando o maior proveito de fenômenos em escala (cfr. Graciolândia, o país do populismo (e das oportunidades para registradores).

6. Interconexão entre registros e cadastros físicos, permitindo a superação do modelo meramente narrativo e descritivo das matrículas, substituindo-o por gerenciamento territorial realizado por Sistemas de Informação Geográfica (ou GIS – Geographic Information System), com georreferenciamento dos imóveis rurais e urbanos.

7. Fiscalização efetiva dos serviços registrais e notariais por uma corregedoria permanente atuante e eficaz. Posto que a atividade gere recursos ao Poder Judiciário, sob a rubrica de taxa de fiscalização, o mesmo Judiciário deve cumprir, zelosamente, o comando constitucional inscrito no art. 236, § 1° da Carta de 1988.

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Síndrome titular e registral – o caos fundiário

1. Síndrome titular e registral – o caos fundiário.

1.a) – Grandes propriedades

O Tribunal de Justiça do Estado do Pará, em 1997, criou a Comissão Permanente de Monitoramento, Estudo e Assessoramento das Questões Ligadas à Grilagem que apurou uma série de irregularidades registrais no Estado, elaborando uma extensa lista de registros e matrículas que foram bloqueados.

Parece-nos que o cancelamento de tais registros – e não o mero bloqueio – deverá ser providenciado, a requerimento dos legitimados, nos termos do art. 8B da Lei 6.739, de 5 de dezembro de 1979, observados os princípios do contraditório e ampla defesa, mesmo nos casos de procedimentos de caráter administrativo (art. 214, § 1° da Lei 6.015, de 1973).

1.b) – Pequenas propriedades

Há, entretanto, um problema intrincado para se resolver. Como se viu, as irregularidades são sistêmicas. A partir de títulos irregulares, fundamentando centenas de registros imobiliários nulos, tal qual um vírus esses registros se multiplicaram, gerando novas matrículas inquinadas, formando ondas sucessivas de desmembramentos de áreas maiores.

Essas matrículas não são percebidas pelos levantamentos oficiais que partem de certos pressupostos – áreas superiores a limites pré-estabelecidos, titularidades suspeitas, etc. e remanescem como pequenos nódulos que inquinam todo o sistema.

Como resolver este delicado problema? O cancelamento de todos os registros, que apresentem um ou mais irregularidades, poderia acarretar graves consequências e instaurar um ambiente de insegurança jurídica generalizada, potencializando os conflitos agrários.

Não se pode negar razoabilidade às ponderações expendidas pela Desª. Maria Rita Lima Xavier, Corregedora de Justiça das Comarcas do Interior no Processo n° 2008700667-6, em que é requerente a dita Comissão Permanente:

(…) há necessidade de um cuidadoso estudo de cada caso, pois várias dessas áreas, cujo título na origem é viciado, foram desmembradas em áreas menores e foram adquiridas por terceiros de boa-fé, que estão atualmente explorando a terra, sendo que o cancelamento geral das matrículas na área administrativa, ao invés de ser uma solução ao grave problema fundiário do Estado, poderá agravá-lo com uma onda de invasões; sendo que para os casos mais urgentes e graves, na ação judicial, pode ser utilizado o instituto da antecipação da tutela para obter o cancelamento liminar da matrícula.

De fato, é preciso criatividade e muita prudência quando se tratar de cancelar os registros de pequenas áreas que possam se originar de matrículas-mães que eventualmente possam ser canceladas.

Além disso, há uma gama imensa de matrículas que padecem de graves irregularidades, como as indicadas neste relatório. São matrículas oriundas de parcelamentos irregulares, descerradas sem controle de disponibilidade, sem maiores cuidados e zelo na especialização objetiva. Há inúmeros registros irregulares, lavrados a partir de títulos que instrumentalizam meras posses ou direitos pessoais, além de outros defeitos já relatados acima.

O que fazer?

A questão ganha especial relevo se considerarmos que a sucessão impressionante de erronias pode simplesmente se repetir e o quadro voltar novamente a se instalar, tendo em vista que esses profissionais, encarregados do Registro, não têm, nos exemplos vistos, condições técnicas de levar um Cartório de Registro de Imóveis.

No limite, vivemos uma situação que é a antítese de um bom Registro Imobiliário: a situação é tal que cada registro pode necessitar de uma confirmação judicial de sua higidez e eficácia.

Nestes casos, tratando-se de imóveis de menores áreas, gozando, os titulares, de poderosas presunções legais (art. 1.231, c.c. art. 1.245, § 2° do Código Civil c.c. art. 252 da Lei 6.015/1973) recomenda-se o bloqueio, nos termos do art. 214, § 3° da LRP.

Uma vez bloqueado o registro, pode-se, em coordenação com o Instituto de Terras do Estado, e parceria com os demais órgãos públicos, municipais, estaduais e mesmo federais, no âmbito de suas atribuições, promover um amplo processo de reforma do sistema, com a utilização massiva de recursos tecnológicos como o registro eletrônico, instituído pela Lei Federal 11.977, de 2009 (art. 37), pendente de regulamentação, georreferenciamento de imóveis urbanos e rurais (Lei 10.267, de 2001 e Lei 11.952, de 2009), retificações de registro (Lei 6.739, de 1979, art. 8° A) e outras medidas saneadoras do sistema registral.

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Grilagem, erronias, imperícia

g) – Grilagem, erronias, imperícia

Encerrada a análise dos documentos acima, passou-se à análise da ocorrência de registros e abertura de matrículas em desrespeito aos princípios e legislação específica.

O caso mais sério se refere à Matrícula 1.822, de onde se originaram outras – exemplificadamente, Matrículas 25.796, 25.797 e 25.798 do Registro de Imóveis de Altamira e Matrículas 30, 31, 32, 82, 83 e 178, do Registro de Imóveis de Vitória do Xingu (doc. 13, em papel).

Os registros têm origem na Matrícula 1.822, de 19 de julho de 1979, que foi inaugurada tendo como base doação feita pelo Estado do Pará ao Município de Altamira, nos termos da Lei Estadual 1.778, de 2 de setembro de 1959.

O imóvel objeto da doação possui os limites constantes da Lei e tem a área de 75.190 ha. Referido imóvel, conhecido como 1ª Gleba Patrimonial, abrange parte dos municípios de Altamira e Vitória do Xingu.

Analisados os registros feitos no Registros de Altamira e Vitória do Xingu, foi possível concluir que inexiste qualquer controle de disponibilidade quantitativa e qualitativa. Não há qualquer anotação, na matrícula-mãe, dos desfalques que foram e ainda estão sendo feitos ao longo dos tempos.

No Registro de Imóveis de Altamira foram encontradas várias matrículas, dentre as quais, por amostragem, as Matrículas 25.796, 25.797 e 25.798.

No Registro de Imóveis de Vitoria do Xingu, também por amostragem, foram encontradas várias matrículas com origem na Matrícula 1.822 do CRI de Altamira, dando-se especial destaque as que seguem:

• a) matrícula nº 30 (área de 37.577,47 ha),

• b) matrícula nº 31 (área de 41.580,57) ha,

• c) matrícula nº 32 (área de 32.701,44 ha),

• d) matrícula nº 82 (área de 68.657,85 ha),

• e) matrícula nº 83 (área de 66.685,00 ha) e

• f) matrícula nº 178 com a incrível área de 410.000.000 ha!

À parte a longa discussão que se trava, envolvendo a titularidade das áreas em questão – Estado ou União? (Dec.-Lei 1.164/1971, revogado pelo Dec.-Lei 2.375/1987) – é possível destacar aspectos que levam inexoravelmente à fulminação de registros por nulidade.

Analisando, por simples amostragem, as matrículas que têm origem na referida “1ª Gleba Patrimonial”, chega-se facilmente à conclusão de que o Registro de Altamira não dispõe de qualquer controle dos desfalques efetuados, o que gera grande insegurança jurídica e dá ensanchas a que se cometam os graves absurdos constatados de matriculação de extensas áreas, como se verá logo abaixo.

Registre-se que não foram encontrados registros de parcelamento da área original, nem mesmo quaisquer outros meios de controle da disponibilidade – como plantas, levantamentos geodésicos, memoriais, georreferenciamento, descrição dos lotes alienados etc. – que pudessem emprestar a mínima segurança aos destaques sucessivos da gleba original.

Esta circunstância merece grande atenção para que não ocorra sobreposição de registros e, mesmo na área urbana, multiplicação de propriedades no mesmo espaço, gerando o mesmo problema de beliches dominiais encontrados na área rural Brasil afora.

Se não bastasse o problema acima apontado, que por si só já é enorme, também devemos dar especialíssima atenção ao fato de ter sido registrado no Cartório de Registro de Imóveis de Vitória do Xingu áreas superiores não só ao seu município, como também superiores ao Estado do Pará e, pasme, à metade do território do Brasil.

Essa afirmação fica patente quando verificamos que a soma das áreas dos imóveis representados por apenas 6 matrículas do Registro de Imóveis de Vitoria do Xingu perfazem o total de 410.247.202,33ha, que representam 4.102.472.023.300m² ou 4.102.472,0233km².

Para que fique fácil o entendimento acerca do absurdo do que representa a área acima referida, temos que:

• O Brasil tem área de superfície de 8.514.876km², que representam 8.514.876.000.000,00m² ou 851.487.600ha.

• A União Européia (que reúne todos os Paises da Europa) tem a área de superfície de 4.324.782km², que representam 4.324.782.000.000m² ou 432.478.200ha.

• A India tem a área de superfície de 3.166.414km², que representam 3.166.414.000.000m² ou 316.641.400ha.

Logo, apenas a área do imóvel da Matrícula 178 do CRI de Vitoria do Xingu, seria maior que a área de toda a India, o que levaria apenas este imóvel, se comparado aos demais países, a ser tido como 7º maior pais em extensão territorial do mundo.

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Livros extravagantes

f) – Livros extravagantes

Durante a inspeção foram encontrados em uso, inclusive com expedição de certidões, livros que não fazem parte do rol taxativo previsto no art. 173 da Lei 6.015/73.

Foram inspecionados os livros identificados como 3-I, 3-J, 3-L, 3-N, 3-O, 3-P, 3-Q e 3-S, constatando-se que os mesmos foram destinados a registros não permitidos para a Serventia de Registro de Imóveis. Dentre esses “registros” foram encontrados contratos de comodato, arrendamentos, partilhas de posses, transferências de direitos possessórios, memoriais descritivos de áreas, etc. sem qualquer controle sobre a origem do imóvel e em total afronta às previsões legais.

Estes registros, como constatado em inspeção no Registro de Imóveis de Senador José Porfírio, serviram de base para inaugurar nova cadeia filiatória naquela comarca, dando origem a novas matrículas que são abertas em outras localidades.

A abertura dessas matrículas em outras Comarcas, baseada nas certidões expedidas daqueles livros, emprestam um aspeto de legalidade a títulos ilegítimos.

Durante a inspeção foi determinado que de tais livros não se expedissem certidões. Determinou-se, igualmente, que não se expedissem certidões das matrículas abertas com base naquelas.

Por fim, foi determinado à Oficial Interina do Registro de Imóveis de Altamira o envio de ofício, dirigido ao Conselho Nacional de Justiça, informando sobre as condições em que recebidos referidos livros, como também pedido de providências administrativas para sanear esta irregularidade. (Doc. 12, em papel – Ofício 138/2009, Registro 4.693, do Livro de “Registros Diversos”).

escrituração4

f.1) – Recomendações

1. Cancelamento dos registros nulos de pleno direito, lavrados em livros extravagantes, bem como os registros e matrículas que deles se originaram, garantidos, aos interessados, a ampla defesa e o contraditório.

2. Para que se possa rastrear, com absoluta segurança, os registros que derivaram dos livros extravagantes, recomenda-se a requisição dos mesmos, elaboração de resumo dos registros lavrados – com indicação do negócio jurídico, partes, e localização – para que se possa localizar eventual registro subsequente e determinar o seu cancelamento.

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Parcelamento do solo, unitariedade da matrícula e alienação de fração ideal

e) – Parcelamento do solo, unitariedade da matrícula e alienação de fração ideal

A análise das matrículas 25.799 e 25.800, Livro 2-AAAF (Doc. 11), demonstram prática que merece melhor investigação para apurar até que ponto chegam as irregularidades que se percebem de uma análise perfunctória.

Aparentemente, há desrespeito à Lei de Parcelamento do Solo Urbano e ao princípio da unitariedade da matrícula, sendo imprescindível o conhecimento da cadeia dominial destes imóveis para o fim de se diagnosticar a extensão dos problemas.

Ficando nos exemplos destacados, vê-se que as referidas matrículas têm por objeto frações ideais de imóveis urbanos, localizadas no imóvel denominado “parte ideal do Sítio Santo Antonio”, ambas com origem na Matrícula 23.324 (R. 1).

Em primeiro lugar, é preciso destacar que é incorreto o descerramento de matrícula de fração ideal – fato agravado pelo fato de dita fração ideal estar localizada – o que pode sugerir burla à Lei do Parcelamento do Solo Urbano.

Outro aspecto que indica a inconsistência do dito registro é o fato de se referir a parte ideal que não é enunciada. Qual é a fração ideal que corresponde ao titular?

Enfim, não se sabe, ao certo, se estamos diante de um condomínio civil, com localização da posse, ou de parcelamento do solo urbano, com designação de lote

e.1) – Recomendações

1. Pesquisa exaustiva da origem das matrículas 25.799 e 25.800 para se investigar os fundamentos jurídicos para os destaques. Para tanto, solicitar cópia da Matrícula 23.324.

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