Medidas infra-estruturais

2. Medidas infra-estruturais

O enfrentamento e a regularização da gigantesca algaravia antevista na Inspeção realizada em Altamira passa, inevitavelmente, pelo oferecimento de propostas de remodelagem do sistema registral. É preciso repensar o modelo que se acha em prática na região amazônica e em outras localidades que foram visitadas pelo CNJ – Conselho Nacional de Justiça (relatórios aqui).

Para fazer frente a este enorme desafio, é necessário:

1. Implantar, efetivamente, o modelo que se acha em funcionamento em São Paulo, Rio de Janeiro, Rio Grande do Sul, Santa Catarina, Minas Gerais e outros Estados que vêm realizando, sistematicamente, concursos públicos para o ingresso nos serviços notariais e registrais. É necessário profissionalizar a atividade, renovando os quadros encarregados da gestão do Registro por profissionais provados por concurso público.

2. Realização, com urgência, de concursos públicos de provas e títulos para todos os postos vagos ou que venham a vagar em decorrência das Resoluções 80 e 81 de 9 de junho de 2009.

3. Para prover de bons profissionais as praças que serão oferecidas em concurso é preciso levar a efeito detalhado estudo econômico-financeiro de molde a criar atrativos de ordem econômica para que se garanta a sustentabilidade do Serviço Registral ou Notarial posto no certame e que sejam atraídos os profissionais mais gabaritados para o desempenho do mister.

4. Implantação de programas de capacitação e de reciclagem, cursos de educação continuada, visando os profissionais que atuam nos serviços notariais e registrais – delegados e seus prepostos. Os exemplos paulistas Kollemata e Educartorio podem servir de referência.

5. Capacitação tecnológica. Integração de notários e registradores em sistemas de rede, compartilhando dados, informações e permitindo a correição permanente online. É preciso superar o solipsismo, paradigma de atomização dos serviços notariais e registrais, substituindo-se por um modelo de molecularização do sistema. Deve ser estudados modelos de informatização das atividades, com progressiva adesão a redes e sistemas em nuvem, tirando o maior proveito de fenômenos em escala (cfr. Graciolândia, o país do populismo (e das oportunidades para registradores).

6. Interconexão entre registros e cadastros físicos, permitindo a superação do modelo meramente narrativo e descritivo das matrículas, substituindo-o por gerenciamento territorial realizado por Sistemas de Informação Geográfica (ou GIS – Geographic Information System), com georreferenciamento dos imóveis rurais e urbanos.

7. Fiscalização efetiva dos serviços registrais e notariais por uma corregedoria permanente atuante e eficaz. Posto que a atividade gere recursos ao Poder Judiciário, sob a rubrica de taxa de fiscalização, o mesmo Judiciário deve cumprir, zelosamente, o comando constitucional inscrito no art. 236, § 1° da Carta de 1988.

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Síndrome titular e registral – o caos fundiário

1. Síndrome titular e registral – o caos fundiário.

1.a) – Grandes propriedades

O Tribunal de Justiça do Estado do Pará, em 1997, criou a Comissão Permanente de Monitoramento, Estudo e Assessoramento das Questões Ligadas à Grilagem que apurou uma série de irregularidades registrais no Estado, elaborando uma extensa lista de registros e matrículas que foram bloqueados.

Parece-nos que o cancelamento de tais registros – e não o mero bloqueio – deverá ser providenciado, a requerimento dos legitimados, nos termos do art. 8B da Lei 6.739, de 5 de dezembro de 1979, observados os princípios do contraditório e ampla defesa, mesmo nos casos de procedimentos de caráter administrativo (art. 214, § 1° da Lei 6.015, de 1973).

1.b) – Pequenas propriedades

Há, entretanto, um problema intrincado para se resolver. Como se viu, as irregularidades são sistêmicas. A partir de títulos irregulares, fundamentando centenas de registros imobiliários nulos, tal qual um vírus esses registros se multiplicaram, gerando novas matrículas inquinadas, formando ondas sucessivas de desmembramentos de áreas maiores.

Essas matrículas não são percebidas pelos levantamentos oficiais que partem de certos pressupostos – áreas superiores a limites pré-estabelecidos, titularidades suspeitas, etc. e remanescem como pequenos nódulos que inquinam todo o sistema.

Como resolver este delicado problema? O cancelamento de todos os registros, que apresentem um ou mais irregularidades, poderia acarretar graves consequências e instaurar um ambiente de insegurança jurídica generalizada, potencializando os conflitos agrários.

Não se pode negar razoabilidade às ponderações expendidas pela Desª. Maria Rita Lima Xavier, Corregedora de Justiça das Comarcas do Interior no Processo n° 2008700667-6, em que é requerente a dita Comissão Permanente:

(…) há necessidade de um cuidadoso estudo de cada caso, pois várias dessas áreas, cujo título na origem é viciado, foram desmembradas em áreas menores e foram adquiridas por terceiros de boa-fé, que estão atualmente explorando a terra, sendo que o cancelamento geral das matrículas na área administrativa, ao invés de ser uma solução ao grave problema fundiário do Estado, poderá agravá-lo com uma onda de invasões; sendo que para os casos mais urgentes e graves, na ação judicial, pode ser utilizado o instituto da antecipação da tutela para obter o cancelamento liminar da matrícula.

De fato, é preciso criatividade e muita prudência quando se tratar de cancelar os registros de pequenas áreas que possam se originar de matrículas-mães que eventualmente possam ser canceladas.

Além disso, há uma gama imensa de matrículas que padecem de graves irregularidades, como as indicadas neste relatório. São matrículas oriundas de parcelamentos irregulares, descerradas sem controle de disponibilidade, sem maiores cuidados e zelo na especialização objetiva. Há inúmeros registros irregulares, lavrados a partir de títulos que instrumentalizam meras posses ou direitos pessoais, além de outros defeitos já relatados acima.

O que fazer?

A questão ganha especial relevo se considerarmos que a sucessão impressionante de erronias pode simplesmente se repetir e o quadro voltar novamente a se instalar, tendo em vista que esses profissionais, encarregados do Registro, não têm, nos exemplos vistos, condições técnicas de levar um Cartório de Registro de Imóveis.

No limite, vivemos uma situação que é a antítese de um bom Registro Imobiliário: a situação é tal que cada registro pode necessitar de uma confirmação judicial de sua higidez e eficácia.

Nestes casos, tratando-se de imóveis de menores áreas, gozando, os titulares, de poderosas presunções legais (art. 1.231, c.c. art. 1.245, § 2° do Código Civil c.c. art. 252 da Lei 6.015/1973) recomenda-se o bloqueio, nos termos do art. 214, § 3° da LRP.

Uma vez bloqueado o registro, pode-se, em coordenação com o Instituto de Terras do Estado, e parceria com os demais órgãos públicos, municipais, estaduais e mesmo federais, no âmbito de suas atribuições, promover um amplo processo de reforma do sistema, com a utilização massiva de recursos tecnológicos como o registro eletrônico, instituído pela Lei Federal 11.977, de 2009 (art. 37), pendente de regulamentação, georreferenciamento de imóveis urbanos e rurais (Lei 10.267, de 2001 e Lei 11.952, de 2009), retificações de registro (Lei 6.739, de 1979, art. 8° A) e outras medidas saneadoras do sistema registral.

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Grilagem, erronias, imperícia

g) – Grilagem, erronias, imperícia

Encerrada a análise dos documentos acima, passou-se à análise da ocorrência de registros e abertura de matrículas em desrespeito aos princípios e legislação específica.

O caso mais sério se refere à Matrícula 1.822, de onde se originaram outras – exemplificadamente, Matrículas 25.796, 25.797 e 25.798 do Registro de Imóveis de Altamira e Matrículas 30, 31, 32, 82, 83 e 178, do Registro de Imóveis de Vitória do Xingu (doc. 13, em papel).

Os registros têm origem na Matrícula 1.822, de 19 de julho de 1979, que foi inaugurada tendo como base doação feita pelo Estado do Pará ao Município de Altamira, nos termos da Lei Estadual 1.778, de 2 de setembro de 1959.

O imóvel objeto da doação possui os limites constantes da Lei e tem a área de 75.190 ha. Referido imóvel, conhecido como 1ª Gleba Patrimonial, abrange parte dos municípios de Altamira e Vitória do Xingu.

Analisados os registros feitos no Registros de Altamira e Vitória do Xingu, foi possível concluir que inexiste qualquer controle de disponibilidade quantitativa e qualitativa. Não há qualquer anotação, na matrícula-mãe, dos desfalques que foram e ainda estão sendo feitos ao longo dos tempos.

No Registro de Imóveis de Altamira foram encontradas várias matrículas, dentre as quais, por amostragem, as Matrículas 25.796, 25.797 e 25.798.

No Registro de Imóveis de Vitoria do Xingu, também por amostragem, foram encontradas várias matrículas com origem na Matrícula 1.822 do CRI de Altamira, dando-se especial destaque as que seguem:

• a) matrícula nº 30 (área de 37.577,47 ha),

• b) matrícula nº 31 (área de 41.580,57) ha,

• c) matrícula nº 32 (área de 32.701,44 ha),

• d) matrícula nº 82 (área de 68.657,85 ha),

• e) matrícula nº 83 (área de 66.685,00 ha) e

• f) matrícula nº 178 com a incrível área de 410.000.000 ha!

À parte a longa discussão que se trava, envolvendo a titularidade das áreas em questão – Estado ou União? (Dec.-Lei 1.164/1971, revogado pelo Dec.-Lei 2.375/1987) – é possível destacar aspectos que levam inexoravelmente à fulminação de registros por nulidade.

Analisando, por simples amostragem, as matrículas que têm origem na referida “1ª Gleba Patrimonial”, chega-se facilmente à conclusão de que o Registro de Altamira não dispõe de qualquer controle dos desfalques efetuados, o que gera grande insegurança jurídica e dá ensanchas a que se cometam os graves absurdos constatados de matriculação de extensas áreas, como se verá logo abaixo.

Registre-se que não foram encontrados registros de parcelamento da área original, nem mesmo quaisquer outros meios de controle da disponibilidade – como plantas, levantamentos geodésicos, memoriais, georreferenciamento, descrição dos lotes alienados etc. – que pudessem emprestar a mínima segurança aos destaques sucessivos da gleba original.

Esta circunstância merece grande atenção para que não ocorra sobreposição de registros e, mesmo na área urbana, multiplicação de propriedades no mesmo espaço, gerando o mesmo problema de beliches dominiais encontrados na área rural Brasil afora.

Se não bastasse o problema acima apontado, que por si só já é enorme, também devemos dar especialíssima atenção ao fato de ter sido registrado no Cartório de Registro de Imóveis de Vitória do Xingu áreas superiores não só ao seu município, como também superiores ao Estado do Pará e, pasme, à metade do território do Brasil.

Essa afirmação fica patente quando verificamos que a soma das áreas dos imóveis representados por apenas 6 matrículas do Registro de Imóveis de Vitoria do Xingu perfazem o total de 410.247.202,33ha, que representam 4.102.472.023.300m² ou 4.102.472,0233km².

Para que fique fácil o entendimento acerca do absurdo do que representa a área acima referida, temos que:

• O Brasil tem área de superfície de 8.514.876km², que representam 8.514.876.000.000,00m² ou 851.487.600ha.

• A União Européia (que reúne todos os Paises da Europa) tem a área de superfície de 4.324.782km², que representam 4.324.782.000.000m² ou 432.478.200ha.

• A India tem a área de superfície de 3.166.414km², que representam 3.166.414.000.000m² ou 316.641.400ha.

Logo, apenas a área do imóvel da Matrícula 178 do CRI de Vitoria do Xingu, seria maior que a área de toda a India, o que levaria apenas este imóvel, se comparado aos demais países, a ser tido como 7º maior pais em extensão territorial do mundo.

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Livros extravagantes

f) – Livros extravagantes

Durante a inspeção foram encontrados em uso, inclusive com expedição de certidões, livros que não fazem parte do rol taxativo previsto no art. 173 da Lei 6.015/73.

Foram inspecionados os livros identificados como 3-I, 3-J, 3-L, 3-N, 3-O, 3-P, 3-Q e 3-S, constatando-se que os mesmos foram destinados a registros não permitidos para a Serventia de Registro de Imóveis. Dentre esses “registros” foram encontrados contratos de comodato, arrendamentos, partilhas de posses, transferências de direitos possessórios, memoriais descritivos de áreas, etc. sem qualquer controle sobre a origem do imóvel e em total afronta às previsões legais.

Estes registros, como constatado em inspeção no Registro de Imóveis de Senador José Porfírio, serviram de base para inaugurar nova cadeia filiatória naquela comarca, dando origem a novas matrículas que são abertas em outras localidades.

A abertura dessas matrículas em outras Comarcas, baseada nas certidões expedidas daqueles livros, emprestam um aspeto de legalidade a títulos ilegítimos.

Durante a inspeção foi determinado que de tais livros não se expedissem certidões. Determinou-se, igualmente, que não se expedissem certidões das matrículas abertas com base naquelas.

Por fim, foi determinado à Oficial Interina do Registro de Imóveis de Altamira o envio de ofício, dirigido ao Conselho Nacional de Justiça, informando sobre as condições em que recebidos referidos livros, como também pedido de providências administrativas para sanear esta irregularidade. (Doc. 12, em papel – Ofício 138/2009, Registro 4.693, do Livro de “Registros Diversos”).

escrituração4

f.1) – Recomendações

1. Cancelamento dos registros nulos de pleno direito, lavrados em livros extravagantes, bem como os registros e matrículas que deles se originaram, garantidos, aos interessados, a ampla defesa e o contraditório.

2. Para que se possa rastrear, com absoluta segurança, os registros que derivaram dos livros extravagantes, recomenda-se a requisição dos mesmos, elaboração de resumo dos registros lavrados – com indicação do negócio jurídico, partes, e localização – para que se possa localizar eventual registro subsequente e determinar o seu cancelamento.

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Parcelamento do solo, unitariedade da matrícula e alienação de fração ideal

e) – Parcelamento do solo, unitariedade da matrícula e alienação de fração ideal

A análise das matrículas 25.799 e 25.800, Livro 2-AAAF (Doc. 11), demonstram prática que merece melhor investigação para apurar até que ponto chegam as irregularidades que se percebem de uma análise perfunctória.

Aparentemente, há desrespeito à Lei de Parcelamento do Solo Urbano e ao princípio da unitariedade da matrícula, sendo imprescindível o conhecimento da cadeia dominial destes imóveis para o fim de se diagnosticar a extensão dos problemas.

Ficando nos exemplos destacados, vê-se que as referidas matrículas têm por objeto frações ideais de imóveis urbanos, localizadas no imóvel denominado “parte ideal do Sítio Santo Antonio”, ambas com origem na Matrícula 23.324 (R. 1).

Em primeiro lugar, é preciso destacar que é incorreto o descerramento de matrícula de fração ideal – fato agravado pelo fato de dita fração ideal estar localizada – o que pode sugerir burla à Lei do Parcelamento do Solo Urbano.

Outro aspecto que indica a inconsistência do dito registro é o fato de se referir a parte ideal que não é enunciada. Qual é a fração ideal que corresponde ao titular?

Enfim, não se sabe, ao certo, se estamos diante de um condomínio civil, com localização da posse, ou de parcelamento do solo urbano, com designação de lote

e.1) – Recomendações

1. Pesquisa exaustiva da origem das matrículas 25.799 e 25.800 para se investigar os fundamentos jurídicos para os destaques. Para tanto, solicitar cópia da Matrícula 23.324.

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Atos de registro irregulares – falta de técnica registral

d) – Atos de registro irregulares – falta de técnica registral

A análise cuidadosa da matrícula nº 1.863, entranhada à folha 5 do livro 2-AAAF (Doc. 10), demonstra total desconhecimento de rudimentos de técnica registrária. Vale a pena sumarizar os problemas que, ictu oculi, exsurgem:

• Num único ato de registro (R. 4) constituiram-se, imperfeitamente, dois direitos reais autônomos – doação com reserva de usufruto. Embora não se esclareça no ato de registro, supõem-se, pelo título da escritura tabelioa, que houve de fato a doação com reserva de usufruto, além da imposição de cláusulas restritivas de domínio sem a indicação de justa causa (art. 1.848 do C.C.). Aparentemente, pelo fato de ter ocorrido a dedução do direito real de usufruto (reserva de usufruto) não se lavrou expressamente o ato constitutivo do direito real limitado – como seria, aliás, de rigor (art. 1.227 do Código Civil).

• Dúvida acerca da fração ideal correspondente aos irmãos Ricardo e Maurício Barcelos Ruas.

• Descrição imperfeita do ato de registro que, por definição, se refere ao título causal, lavrado em tempo passado. Inteiramente descabida, portanto, a utilização da expressão “neste ato assistido”, gerando confusão no destinatário da publicidade registral.

• Registro de direitos de caráter pessoal – nomeação de administrador do condomínio e fixação de remuneração.

• Referência a locação, sem qualquer indício de existência de cláusula de vigência ou inscrição para exercício do direito de preferência.

• Atribuição exclusiva de direito sobre parte do imóvel adquirido em condomínio sem destaque e especialização (“parte onde fica a sede da Chácara…”).

• Referência, no corpo do registro, a direitos adquiridos pelos donatários em relação a outros imóveis, que não o da matrícula referida.

O mesmo problema se identifica na Matrícula 20.163.

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Protocolo – Princípio de prioridade

c) – Protocolo – Princípio de prioridade

O procedimento de registro não é rigorosamente seguido na tramitação do título no Cartório.

Nos termos do artigo 182 da LRP, “todos os títulos tomarão, no Protocolo, o número de ordem que lhes competir em razão da sequência rigorosa de sua apresentação”.

Não se localizou o Livro 1 – Protocolo – nas dependências do Cartório. Nas inspeções levadas a efeito, verificou-se não ser prática rotineira a prenotação de cada título apresentado a registro. Desta forma, a eventual tramitação de títulos contraditórios não é documentada para fins de garantia dos direitos do interessado (direito de prioridade, art. 186 da LRP) e da ordem geral de tramitação dos títulos (art. 11 da LRP).

A importância da prenotação dos títulos no Livro 1 – Protocolo é evidente. Da prenotação decorre o direito de prioridade e deste a preferência dos direitos reais – prior tempore potior iure. A prática rotineira de não protocolização dos títulos pode colocar em sério risco os direitos dos interessados no Registro e a própria higidez do sistema.

segredoTrata-se de confiança no sistema.

Observou-se, ainda, a prática de lavratura de escrituras pelo mesmo cartório que a registra no mesmo dia (p. ex. Matrícula 25.795, Doc. 7, em papel).

c.1) – Recomendações

1. Recomenda-se a abertura de um Livro Protocolo e a imediata prenotação de todos os títulos apresentados a registro (art. 182) à exceção dos que ingressam tão somente para exame e cálculo de emolumentos (art. 12, § único da LRP).

2. Nos casos de apresentação do título para mero exame e cálculo (art. 12, § único da LRP), deverá ser exigido requerimento do interessado dispensando a prenotação. A exigência de rogação do interessado se justifica tendo em vista que a recusa da prenotação representa renúncia dos potentes efeitos que decorrem da prioridade registral.

3. Para o caso de apresentação de títulos para mero exame e cálculo de emolumentos, recomenda-se a adoção de livro de recepção para garantia e controle da ordem geral referida no art. 11 da LRP.

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