Matrículas – erros técnicos

b) – Matrículas – erros técnicos

Examinados, por amostragem, registros lavrados no Livro de Registro Geral 2-AAAE , aberto em 4 de Agosto de 2008, com o último ato praticado na matrícula 25.793, em 10.2.2009, e o Livro de Registro Geral 2 AAAF, aberto em 26 de fevereiro de 2009 e ainda em uso quando da inspeção, foram encontrados erros técnicos e vários casos de afronta a princípios básicos que norteiam o Direito Registral Imobiliário – especialmente princípios de continuidade, de especialidade e de disponibilidade.

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Os problemas técnicos encontradiços são os listados abaixo, estando os mesmos lastreados nos documentos indicados que passam a fazer parte integrante deste relatório:

b.1) – Especialidade. Inovação descritiva pelos títulos

As descrições dos imóveis encontradas nas aberturas de matrículas, repetem a descrição que se acha nos títulos que lhes deram origem, sem qualquer lastro registral anterior ou, ainda, sem qualquer controle de disponibilidade qualitativa e/ou quantitativa.

Possivelmente, o fenômeno ocorra em virtude do fato de que boa parte dos referidos títulos terem sido expedidos pelo Poder Público (Federal, Estadual e Municipal) através de seus órgãos INCRA, ITERPA e PREFEITURA DO MUNICÍPIO DE ALTAMIRA.

Examinado o caso concreto da Matrícula 25.951 (Doc. 3), percebem-se algumas inconsistências que poderiam ser esclarecidas com a solicitação de todos os documentos que deram suporte ao dito registro:

• Inovação descritiva? Matrícula 25.951, descerrada em 6 de julho de 2009, com base em título de domínio expedido pelo INCRA (n. PA023800000007) que aparentemente inova a descrição do imóvel com base no título expedido pela autarquia federal.

• Nova matrícula? O registro anterior se liga à matrícula 23.073 (Livro 2-AAT, p. 224) do mesmo Registro de Altamira.

• Parcelamento rural? O título e os documentos apendiculares indicam a existência de parcelamento rural – indicação de lote (142), gleba (Ituna), no projeto de assentamento (Assentamento Itapuama).

• Reserva legal. Acha-se averbada a reserva legal obrigatória. O ato foi procedido com base em “cópias xerografadas anexas”, que não foram apresentadas pelo responsável quando solicitadas. A indicação do fundamento legal está equivocado.

b.2) – Reserva legal – especialidade

A reserva legal, averbada sob número 1 na referida matrícula 25.951, não esta devidamente especializada. Incidindo sobre 80% da área total do imóvel (art. 16, I, da Lei 4.771, de 1964 c.c. art. 16, § 8º),a área não está identificada na matrícula.

Sobre a necessidade da especialização da área gravada, a doutrina parece se inclinar sobre a sua necessidade (por todos, MELO. Marcelo Augusto Santana de. A Reserva Legal e o Registro de Imóveis: aspectos práticos), embora se reconheça certa dificuldade em determinar claramente a sua localização no todo. Por esta razão, as resoluções dos órgãos ambientais têm exigido o georreferenciamento desta áreas afetadas, como modo mais seguro e preciso de identificá-las e especializá-las.

De qualquer maneira, ao menos uma planta e memorial descritivo, expedidos pela autoridade ambiental competente, deveria ser mantido em Cartório para auxiliar a identificação e localização da área no imóvel, já que, aparentemente, a propriedade ficaria isenta do georreferenciamento da reserva legal exigido pela Instrução Normativa 93, de 3 de março de 2006, editada pelo Ibama (DOU de 6.3.2006) e Resolução CONAMA 379, de19 de outubro de 2006.

b.3) – Abertura da matrícula – requisitos – nome do proprietário

Verificou-se que no descerramento das matrículas é regra não se mencionar o nome do proprietário, conforme prevê e exige claramente o art. 176, § 1º, II, 4, da Lei 6.015/1973. Para fins de se identificar claramente a cadeia filiatória (princípio de continuidade) a lei exige que na abertura da matrícula se indique o nome do proprietário, além do registro anterior e outros requisitos previstos na lei.

Nos exemplos colhidos na inspeção, verifica-se que se indica, sempre, o nome daquele que adquire pelo registro n. 1. Exemplos: Matrícula 25.687, Matrícula 25.607, Matrícula 25.641, todas de Altamira. (Doc. 4, em papel).

b.4) – Terminologia técnica inadequada

Nas matrículas 25.794, 25.803, 25.762 e 25.727, do Registro de Altamira, encontramos a reiteração de expressões técnicas inadequadas – como “imóvel encravado”, qualificando o lote pertencente a parcelamento do solo urbano. (Doc. 5).

Imóvel encravado, nos termos do art. 559 do Código Civil de 1916, é aquele que não tem saída pela via pública, fonte ou porto.

A qualificação jurídica do lote, como apontada nos casos das referidas matrículas, é inadequada e deve ser evitada, sob pena de gerar confusão e falta de precisão na publicidade registral.

b.5) – Averbação de construção – a essencialidade do acessório

Nas averbações de construção procedidas nas matrículas 25.644, 25.822, 25.813, 25.795, por exemplo, verifica-se a ocorrência de inúmeros dados e informações que são dispensáveis.

Além disso, a praxe do Serviço Registral de Altamira parece ser desdobrar o ato em 2 averbações – uma para constar a Licença de Construção e outra noticiando a expedição de Carta de Habite-se, ato desnecessário e oneroso para as partes. (Doc. 6, matrícula supra referidas).

Os dados que se acham dispersos no confuso ato de averbação, acham-se nos títulos que serviram de base para a prática do ato, devendo, tais títulos e documentos acessórios – requerimentos, licenças urbanísticas, certidões negativas etc. – permanecer na Serventia, em seu arquivo (art. 194 da LRP).

A publicidade registral fica comprometida com o acúmulo de dados que não agregam valor informativo relevante, tornando custosa a interpertação da matrícula e a apuração da situação jurídica do imóvel.

b.6) – Alienação fiduciária

Nos casos de alienação fiduciária, o ato é desmembrado em dois – ato de Registro, com a descrição das características do contrato e outro de averbação, para constar a forma de pagamento e dados que já constam do ato anterior. Exemplos: Matrículas 25.806, 25.811 e 19.67 – (doc. 8, em papel).

Uma vez mais a clareza e transparência do registro se vê prejudicada, confundindo e onerando o usuário com um ato de averbação sobressalente e desnecessário.

b.7) – Recomendações

1. As inovações descritivas (e abertura de novas matrículas) devem ser feitas com base em título hábil: retificação de registro (judicial ou extrajudicial – art. 213 e ss. da LRP), parcelamentos do solo urbano ou rural (Lei 6.766/1979, art. 20, § único e Dec.-Lei 58/1937, art. 1°, II. Fundamento legal: art. 225, § 2° c.c. art. 228 da Lei 6.015/1973. Somente se descerram matrículas com a descrição hauridas do próprio título nos casos de usucapião (art. 226 da LRP) e nos demais títulos de extração judicial, como expropriação, demarcatórias, divisões etc.

2. As reservas legais e ônus decorrentes de limitações ou restrições administrativas ou legais devem ser especializadas (art. 225 da LRP).

3. Nos termos do art. 176, § 1º, II, 4, da Lei 6.015/1973, é requisito da matrícula a indicação do nome do proprietário, para que se identifique claramente a cadeia filiatória (princípio de continuidade).

4. Nas descrições de lotes oriundos de parcelamentos urbanos ou rurais não é adequada a qualificação de “imóvel encravado”.

5. As averbações devem noticiar os dados essenciais do ato – numeração predial, logradouro público, destinação e número da CND – Certidão Negativa de Débito do INSS (ou declaração de dispensa). Os títulos que serviram de base para a prática do ato – requerimentos, licenças urbanísticas, certidões negativas etc. – devem permanecer na Serventia, em seu arquivo (art. 194 da LRP).

6. Para os casos de contratos de alienação fiduciária, os elementos essenciais do contrato (art. 24 da Lei 9.514, de 1997), como valor do principal da dívida, prazo e condições do crédito, taxa de juros, encargos incidentes etc. devem constar, por extrato, no ato do registro, sendo irregular a prática de ato de averbação para discriminação de dados contratuais.

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Escrituração dos Livros

a) – Escrituração dos Livros

a.1) – Matrícula – livro encadernado x fichas avulsas

A escrituração dos livros se apresenta de forma limpa e mecanizada (aparentemente utilizando-se do editor de texto Word e impressora a jato de tinta), sem rasuras ou borrões.

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Entretanto, diferentemente do que ocorre na maioria dos Estados brasileiros, por determinação da Corregedoria Geral da Justiça (Interior) do TJPA, não são usadas fichas, como faculta a lei (art. 3°, § 2° c.c. art. 173, § único, da Lei 6.015/1973). O Livro 2 é aberto e as suas folhas são previamente emaçadas, numeradas e rubricadas pelo Juiz Corregedor Permanente, diferentemente do que faculta a Lei de Registros Públicos (Art. 4º) que prevê que os livros de escrituração serão “abertos, numerados, autenticados e encerrados pelo oficial do registro”.

Na aparência (e na prática) os livros encadernados se assemelham aos antigos livros de transcrição das transmissões, na dinâmica de traslados dos registros, com a diferença de que os livros são compostos de folhas destacáveis, o que permite que a sua impressão se dê de forma mecanizada. Exemplo: Doc. 1.

Assim, uma vez praticado o ato junto a matrícula, com o esgotamento do fólio, o registro é traslado trasladado? para a folha disponível no livro em uso, lavrando-se as remissões recíprocas. Ocorrendo o esgotamento das folhas do livro corrente, as remissões se repetem nos livros abertos posteriormente, provocando o espalhamento dos atos registrais subseqüentes envolvendo o mesmo imóvel da mesma matrícula.

O procedimento representa desnecessário emperramento do sistema, pois dificulta a lavratura do ato, com a necessidade de remissões recíprocas, além de embaraçar, sobremaneira, a emissão de certidões, porquanto estas remissões devem ser remontadas até a origem, podendo gerar insegurança, nos casos em que, por descuido, ou esquecimento, esta remissão deixe de ser feita.

Esta prática, ainda, não se mostra segura pois ocorrendo erro nas remissões, conforme se verifica no Doc. 2, será difícil, demorado e extremamente complexo localizar a sequência da matrícula, já que não há qualquer outra referência nos indicadores do Cartório.

Por fim, a própria fiscalização judiciária se mostra prejudicada pela complexidade de rastreamento dos atos praticados.

A prática de emaçar os fólios retrocede aos primórdios da Lei 6.015/1973, quando a doutrina controvertia sobre a ficha de matrícula. Afrânio de Carvalho censurou a defesa que dela fez o nosso Elvino Silva Filho, nos seguintes termos:

Com esta segunda franquia criou-se desnecessariamente um risco constante para os direitos inscritos, porque, de um lado, as folhas soltas se desgastam celeremente no manuseio diário e, de outro, se prestam a extravio, casual e fraudulento, bastando lembrar, a propósito deste último, que, preenchíveis a máquina pelo registrador, são também autenticáveis pela rubrica dele, que assim tem um domínio absoluto sobre a escrituração, podendo, quando desonesto, substituir qualquer delas sem deixar o menor vestígio de fraude.

Não se argumente com a possibilidade de reconstituição da folha solta em caso de extravio, como fez brilhante, mas incauto, monógrafo paulista ao responder a esse tópico da minha crítica à primeira versão da Lei. (CARVALHO. Afrânio. Registro de Imóveis. Rio de Janeiro: Forense, 1976, p. 25).

O “incauto monógrafo paulista” defendeu o fólio real e as folhas soltas em monografia publicada ainda no ano de 1974, na vacatio da Lei 6.015/1973. A história demonstrou que a antevisão do registrador paulista era acertada. Não há notícia de graves problemas originados da opção legal, nem se avolumaram denúncias de fraudes em Cartórios que se acham sob a vigilância de corregedorias permanentes.

a.2) – Ordenação dos atos praticados

Por outro lado, nota-se outra erronia no exemplo indicado (Doc. 2), que contrariaria o disposto no art. 232 da Lei 6.015/1973, que reza que cada ato de registro ou de averbação será feito “seguindo-se o número de ordem do lançamento e o da matrícula. Na matrícula 25.619, por exemplo, vê-se o lançamento do R.1 e Av. 1 com o mesmo número de ordem na mesma matrícula. Tal erro se repetirá em outras matrículas.

a.3) – Conservação de livros e papéis

A guarda e conservação de livros é precária.

A Lei 6.015, de 1973, reza que os oficiais devem “manter em segurança, permanentemente, os livros e documentos e respondem pela sua ordem e conservação” (art. 24). Diz, ainda, no art. 25 que “os papéis referentes ao serviço do registro serão arquivados em cartório mediante a utilização de processos racionais que facilitem as buscas, facultada a utilização de microfilmagem e de outros meios de reprodução autorizados em lei”.

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O que se verificou nos cartórios visitados (Altamira e Senador José Porfírio) é a mais completa incúria no que se refere à manutenção e conservação dos livros de registro.

As fotos são chocantes – e a reportagem da Jornal da Globo deve ter sensibilizado todos os registradores sérios que tiveram o desprazer de assisti-la.

Além de mal conservados, precariamente alocados – em posições que desfiguram e corrompem a sua estrutura.

a.4) – Recomendações

1. Recomenda-se a adoção de fichas de matrículas, como faculta a Lei 6.015/1973, nos art. 3°, § 2° c.c. art. 173 § único. Assim, as fichas dos Livro 2, organizadas como folhas avulsas, permitem a análise, de uma só vez, de todo o historial jurídico da matrícula, atingindo o objetivo de racionalização perseguida pela reforma de 1973. Além de facilitar a dinâmica do registro, tal propicia uma fiscalização segura e menos afanosa.

2. Recomenda-se a lavratura dos atos como preconiza o art. 232 da Lei 6.015/1973, lançando-se os registros e as averbações em rigoroso ordem numérica sequencial (R.1, Av.2, Av.3, R.4 etc.).

3. Recomenda-se a imediata recuperação e reforma dos livros, com a contratação de especialista em recuperação de documentos, e a adequada alocação e repouso dos livros, de modo a não ofender a sua estrutura.

4. Recomenda-se ministrar aulas práticas sobre manuseio e depósito (repouso) de livros de registro, visando dar maior segurança e proteção a esses importantes documentos.

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Olhando de perto nada é normal

Vamos ajustar o foco nos casos concretos que foram analisados por amostragem.

Centrando a nossa atenção nos Registros de Imóveis de Altamira, de Vitória do Xingu e de Senador José Porfírio, em todos os cartórios inspecionados verificou-se o mesmo padrão:

• registros imperfeitos,

• falta de controle na entrada e tramitação dos títulos,

• inexistência de efetiva qualificação registral (exame de legalidade dos títulos),

• abertura de matrículas com vários e reiterados erros técnicos,

• registros de títulos que instrumentalizam meros direitos pessoais ou possessórios,

• matriculação de áreas excessivas (que extrapolam os limites da comarca),

• falta de controle de disponibilidade,

• parcelamentos irregulares,

• má gestão dos dados,

• manutenção precária de livros e demais documentos das Serventias.

Muitos outros problemas ocorrem e são detalhados a seguir.

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Títulos volantes

À parte as fraudes imobiliárias perpetradas por títulos falsos e por registros irregulares, encontramos títulos de mera posse, de concessão de direitos, de legitimação, de outorga de propriedades em caráter resolutivo. Há certidões extraídas do Registro do Vigário, datas de sesmaria etc., títulos que visavam justificar, legitimar e regularizar a posse, principalmente estimular a efetiva ocupação, exploração e fixação do homem ao campo, cumprindo políticas consubstanciadas em programas sociais de colonização e reforma agrária desenvolvidos ao longo dos tempos.

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Esses títulos foram expedidos no decorrer de décadas por diversos órgãos – União, INCRA, Estado do Pará, Intendências, ITERPA, Prefeituras Municipais – que, somados aos títulos centenários, oriundos de negócios jurídicos celebrados no final do século XIX e inicio do seguinte, com base em um cipoal verdadeiramente impressionante de leis e regulamentos, acabaram por formar um mosaico de difícil compreensão, regulação, gestão, saneamento e fiscalização.

Tais títulos, por décadas foram expedidos pela União, pelo INCRA, pelo Estado do Pará, pelas Intendências, pelo ITERPA e pelas Prefeituras Municipais. Apoiados em um complexo cipoal de leis e regulamentos, estes títulos somaram-se àqueles centenários que provinham dos negócios jurídicos celebrados no final do século XIX e início do XX, formando um mosaico de difícil compreensão, regulação, gestão, saneamento e fiscalização.

Logicamente, esta intrincada rede de direitos acabou repercutindo no Registro Imobiliário. Por fenômeno de antonomásia, constituindo-se o Registro num poderoso sistema de irradiação e difusão de direitos, atraiu para si o estigma das fraudes por sinalizar, com nitidez impressionante, os interesses contraditórios em jogo, e, via de consequencia, publicando o caos fundiário.

Logicamente, esta intrincada rede de direitos acabou repercutindo no Registro Imobiliário. Poderoso sistema de irradiação e difusão de direitos, por fenômeno de antonomásia atraiu para si o estigma das fraudes e sinalizou com impressionante nitidez os interesses contraditórios em jogo. Via de consequencia, publicou o caos fundiário.

Os títulos de posse, e de tantos outros direitos resolúveis, foram sendo emitidos e trespassados sem qualquer mediação registral, vale dizer, clandestinamente, sem a devida publicidade. Os cartórios se transformaram, rapidamente, em ícone da balbúrdia fundiária e titularizam um protagonismo que não deveria ser exclusivo.

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Vitória do Xingu – uma exceção digna de nota e registro

Cartório do Único Ofício de Vitória do Xingu

Antes de prosseguir, devemos registrar a exceção representada pelo Cartório do Único Ofício de Vitória do Xingu, a cargo do notário e registrador concursado, Dr. Milton Alves da Silveira (Av. Manoel Félix de Farias, 70, CEP 63.383-000, Vitória do Xingu, PA – fone (92) 9155.1773).

Neste Cartório modesto, com instalações muito módicas, os livros e papéis foram encontrados em ordem, bem cuidados, manuscritos e lavrados adequadamente.

As minguadas condições financeiras, decorrentes de gratuidades e exiguidade de serviço, não permitem que o Cartório possa investir em tecnologia, abandonando procedimentos arcaicos e inseguros de registração.

Em decorrência de exiguidade de serviço, o Livro – 1 Protocolo é lavrado manualmente. As anotações à margem do Protocolo (art. 175, V, da LRP) da ocorrência dos atos formalizados, resumidamente mencionados, não é feita regularmente.

Por fim, causa espécie que um Registro de Imóveis possa existir em município que não é sede de comarca, aparentemente contrariando disposições das Leis de Organização Judiciária do Estado do Pará (art. 372 da Lei 5.008, de 10 de dezembro de 1981). Se não existir vedação expressa, é relevante que se considere que um Ofício Predial requer uma infra-estrutura mínima para que possa ser considerado um serviço viável economicamente falando.

Foram selecionados, por amostragem, alguns registros e matrículas, cujo resultado do exame é o seguinte.

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Olhando de perto nada é normal

Vamos ajustar o foco nos casos concretos que fora analisados por amostragem.

Centrando a nossa atenção nos Registros de Imóveis de Altamira, de Vitória do Xingu e de Senador José Porfírio, em todos esses cartórios inspecionados verificou-se o mesmo padrão

  • registros imperfeitos,
  • falta de controle na entrada e tramitação dos títulos,
  • inexistência de efetiva qualificação registral (exame de legalidade dos títulos),
  • abertura de matrículas com vários e reiterados erros técnicos,
  • registros de títulos que instrumentalizam meros direitos pessoais ou possessórios,
  • matriculação de áreas excessivas (que extrapolam os limites da comarca),
  • falta de controle de disponibilidade,
  • parcelamentos irregulares,
  • má gestão dos dados,
  • manutenção precária de livros e demais documentos das Serventias

Esses e muitos outros problemas serão detalhados a seguir.

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Estatizar o que já é estatizado?

Na verdade, a balbúrdia fundiária decorre de múltiplos fatores. Grande parte dos cartórios visitados somente na aparência são verdadeiras delegações a particulares. Na maioria dos casos, são cartórios vagos, interinamente tocados por agentes públicos destacados dos quadros regulares da administração, ou indicados para ocupar temporariamente a vaga.

Biblioteca

De outra parte, não há concursos públicos regulares. Quando ocorrem, as praças não são preenchidas por absoluta falta de interesse, já que os pequenos cartórios, já assoberbados por um volume intolerável de gratuidades, não têm serviço e renda para custear a sua regular manutenção.

Além disso, não há treinamento, cursos de requalificação profissional, fontes de pesquisa e aperfeiçoamento técnico, não há suporte para os pequenos cartórios. Nem investimentos. Nem inclusão digital. Os cartórios, e seus oficiais, ficam siderados, à margem do sistema judiciário, sem acesso aos benefícios tecnológicos que os Tribunais põem à disposição dos cartórios judiciais e que deveriam alocar aos pequenos cartórios extrajudiciais.

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